进入4月，杭州的法拍房市场，千万元级高总价住宅扎堆上架。
本月截至目前，已成交4套千万元级法拍住宅，且全部低于评估价，其中包括白马公寓、武林壹号、湘湖壹号等知名楼盘。接下来，绿城的标杆之作——凤起潮鸣也有一套法拍房将登场，起拍价超过2000万元。
纵观近期的新房市场，杭州核心区改善项目成交占比提升，“刚需退潮、改善回归”成为显著特征。
“贴着地板价挤进豪宅圈”
的机会又来了？
凤起潮鸣这套法拍房
“破发”上架
下周一（4月20日）10点，杭州顶豪圈的“白月光”——凤起潮鸣，将再度迎来高光时刻。不是二手房东的佛系挂牌，而是实打实的法拍“捡漏”。
这次登上拍卖席的，是7幢2单元1201室——没错，就是那个春节后刚以“离谱价”法拍成交的7幢2单元201室的“楼上邻居”。
建筑面积271.84平方米，带两个车位，起拍总价2179.1万元。算下来，起拍单价约8万元/平方米。
透明售房网留存的开盘信息显示，这套房子在2018年9月领出预售证时，备案单价80300元/平方米，总价2184.7万元。也就是说，起拍价比8年前的买入价还要低5万多元，车位相当于白送。这在凤起潮鸣的二手江湖里，堪称“破发中的破发”。
再看看它楼下那套“难兄难弟”——今年2月，同单元201室二拍成交价1839万元，折合单价6.76万元/平方米，被全城中介刷屏“贴着地板价挤进豪宅圈”。
作为绿城在杭州市中心的“封神之作”，凤起潮鸣的江湖地位无需多言。它就像是高总价房源圈子里的“老钱”，平时不轻易露面，但每次法拍都能搅动风云。2021年行情最热时，同单元502室曾拍出过12.57万元/平方米的高价。而如今，这套12楼的房源评估价仍高达3112.9万元（折合11.45万元/平方米），起拍价则直接打了7折。
拍卖信息显示，房东因资金问题欠债，房子被查封。而网友更关心的是：这套视野绝佳的高楼层，会像2楼那样“一轮游”底价成交，还是引来“神仙打架”？
截至记者发稿，该房源围观已近1.5万人次，不过，暂时无人报名。毕竟，法拍场上最精彩的戏码，永远是最后一秒的出价。
武林“老钱”白马公寓
上演“最美不过夕阳红”
就在这套凤起潮鸣上架前一周，武林板块的初代高端盘白马公寓，在法拍市场狠狠刷了一波存在感。
别嫌房龄老（2000年建成），它可是正儿八经的一线运河景观房，小区20多年前就有恒温泳池和健身会所。这次拍卖的5幢1单元1702室，215.41平方米，正对环球中心，楼下就是小公园，北面挨着武林壹号。用中介的话说：“这是白马公寓的楼王位置，老杭州眼中的C位。”
起拍价有多诱人？950万元，折合单价仅44101元/平方米——这个价格连奥体的刚需盘都买不到。不出所料，9位买家杀红了眼，整整鏖战149轮，最终以1302万元拍出，折合单价60442元/平方米。
这个价格其实也没到这套房子的评估价1356万元，但业主们已经可以挺直腰杆了：谁说老房子不值钱？只是没遇到懂货的人。
9.34万元/平方米
武林壹号在法拍场
也有“价值共识”
如果说白马公寓是“老钱的逆袭”，那它的北面邻居武林壹号，则上演了一出“顶豪的倔强”。
4月10日，武林壹号1幢3单元1002室走上法拍席。这套331.51平方米的中间楼层房源，带两个地下车位，起拍价2930.5万元。背后的故事很接地气：房东借了别人近8000万元，还不上了，只能拍卖房产。
6位大佬参拍，28轮竞价后，最终以3256.5万元落槌。刨去两个车位约160万元的价值，房源本身实际单价约9.34万元/平方米。
巧的是，去年8月，同一幢楼2单元的一套类似房源，成交单价也是9.34万元/平方米。武林壹号用连续两次的精准“卡位”，告诉了市场什么叫“豪宅的价值共识”。一位房地产业内人士开玩笑：“武林壹号的业主们大概私下开过会，法拍可以，但底价不能破。这是杭州顶豪最后的倔强。”
湘湖边别墅罕见“同台”
一套拍出3045万元
另一套1177万元起拍
同样在上周，二手房市场颇为惜售的湘湖壹号，罕见地出现在法
拍市场上。
这套位于湘湖壹号望湖园的排屋（带车位），是一套四联排中间套，建筑面积481.1平方米，总层数4层，建成于2015年，室内为豪华装修。最终，3人经过51轮竞价，以3045.2万元成交，折合单价约6.33万元/平方米。
法拍市场上一次出现湘湖壹号还是在2020年。当时成交的房源面积也是481.1平方米，4人报名参拍，最终以2360万元落槌。
二手房市场上，湘湖壹号的房源也难得一见。2022年，该小区有一套建筑面积1610平方米的独栋别墅以1.27亿元成交，折合单价约7.89万元/平方米。
同样是在湘湖边，还有一套中式风格的排屋即将出现在法拍席。
位于湘湖南侧的湖风雅园，有一套中式合院排屋将于本月26日开拍。建成于2022年，地上2层，地下1层，建筑面积253.8平方米，带三个车位。
该房源内部为毛坯状态，外立面为白墙黛瓦，景观与建筑风格颇具特色。评估价1681万元，起拍价1177万元，折合起拍单价约4.64万元/平方米。意向购房者要注意的是，截至2025年末，该房产已欠缴物业费及车位服务费共3.5万余元。
市场回归理性
但改善型购房者纷纷出手
上一周（4月6日—12日），杭州全市商品房成交495套，环比下降76%，结束了连续多周上行的态势。不过成交均价环比上涨17%，为29856元/平方米。
地产研究机构克而瑞分析，主要原因是杭州多区域购房补贴截止，政策红利消退，前期集中释放的需求进入休整期，市场成交显著收缩。不过，核心区改善项目成交占比提升，“刚需退潮、改善回归”成为显著特征，因此呈现典型量跌价升的结构性行情。
值得关注的是，萧山区新一轮购房补贴已于4月15日正式启动，有望为区域市场注入新的政策动力。
上周杭州新房成交单价榜单中，位列前三的是杭州御园212475元/平方米、滨江鸣湖里86041元/平方米、锦上万象府80556元/平方米。
而在成交总价榜单中，排名前三的楼盘为：杭州御园8351万元/套、云萃天和城6418万元/套、滨江鸣湖里3633万元/套。
成交数量上，排名前三的项目分别为：钱塘区绿城月映金沙庭成交28套，均价35926元/平方米；临平区滨杭滨纷城成交25套，均价16960元/平方米；西湖区绿城知海棠成交22套，均价31238元/平方米。
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